L’investissement immobilier est une voie plébiscitée par de nombreux investisseurs en quête de rentabilité. Au cœur de la réussite d’un tel investissement, le calcul du cash-flow immobilier s’impose comme un incontournable. Mais comment procéder à ce calcul décisif ? C’est ce que vous allez découvrir dès maintenant.
Qu’est-ce que le cash-flow immobilier ?
Le cash-flow immobilier, souvent évoqué dans les cercles d’investisseurs avertis, désigne la somme d’argent qui reste entre vos mains à la fin du mois, une fois toutes les dépenses liées à votre bien immobilier déduites des revenus locatifs perçus. Un cash-flow positif signifie que vous gagnez plus d’argent que vous n’en dépensez, tandis qu’un cash-flow négatif indique le contraire. Comprendre et calculer précisément ce flux de trésorerie est crucial pour évaluer la rentabilité réelle de votre investissement immobilier.
Les éléments à prendre en compte pour calculer le cash-flow
- Revenus locatifs : La somme perçue à travers les loyers constitue la principale source de revenu.
- Charges : Ce sont toutes les charges liées à votre investissement : crédit, taxe foncière, assurance propriétaire non-occupant, charges de copropriétés, CRL, impôts, frais comptables éventuels, …
Étape par étape : Le calcul du cash-flow
Pour calculer votre cash-flow immobilier, suivez ces étapes :
- Additionnez vos revenus locatifs mensuels. Cela inclut le loyer principal ainsi que d’éventuels revenus complémentaires (parking, cave, …).
- Soustrayez les charges opérationnelles mensuelles. N’oubliez aucun poste de dépense pour éviter de fausser le calcul.
- Le résultat de cette opération vous donne le cash-flow mensuel de votre bien immobilier. Si le montant est positif, votre investissement génère plus d’argent qu’il n’en coûte en charges et en frais de financement. C’est un signe de rentabilité. Vous pouvez utiliser un simulateur de calcul de cash-flow immobilier pour être certain de n’oublier aucunes charges et d’avoir un résultat exact.
Optimiser votre cash-flow immobilier
Réduire les charges
- Optez pour un régime fiscal avantageux : le statut de loueur meublé non-professionnel ainsi que la SCI à l’impôt sur les sociétés sont des fiscalités qui vous permettent de payer très peu d’impôts et donc d’optimiser fortement votre cash-flow.
- Renégociez votre prêt immobilier : Avec un bon dossier et en surveillant les taux d’intérêt, vous pourriez obtenir une réduction significative de vos mensualités.
- Réévaluez votre assurance emprunteur : Le marché propose régulièrement de nouvelles offres pouvant être plus avantageuses que votre contrat actuel.
Augmenter les revenus locatifs
- Louer votre bien en colocation : cela vous permet de doubler votre loyer car vous ne proposer plus un bien à la location mais plusieurs chambres. En sachant que le prix d’une chambre en colocation est généralement égal à un studio à la location.
Par conséquent, avec un appartement de 3 chambres, vous générez autant de loyer que 3 studios.
- Louer votre bien en courte durée : la location courte durée vous permet de tripler vos revenus. Avec ce type de location, vous devez tout de même anticiper les frais de conciergerie qui y seront associés.
Conclusion
Calculer le cash-flow immobilier est une étape fondamentale pour évaluer la rentabilité d’un investissement immobilier. Ce processus, bien qu’apparemment simple, requiert une attention particulière aux détails et une compréhension claire de tous les éléments financiers en jeu. Un cash-flow positif est synonyme de succès, mais il est aussi important de viser son optimisation continue pour garantir la viabilité à long terme de votre investissement.